Mercado Imobiliário Brasileiro em 2025: Entendendo a Queda na Intenção de Compra de Imóveis e Seus Desdobramentos
São Paulo, Brasil – 2025. Como profissional do mercado imobiliário com uma década de experiência navegando pelas complexidades deste setor dinâmico, observo com atenção os sinais recentes que indicam um freio na intenção de compra de imóveis no Brasil. A pesquisa Raio-X FipeZap, um termômetro confiável do nosso mercado, divulgou um dado que ecoa em todo o país: apenas 33% dos entrevistados manifestam a intenção de adquirir uma propriedade nos próximos três meses. Este é o menor índice registrado desde 2019, um alerta que não pode ser ignorado.
A análise aprofundada deste cenário revela que a retração na demanda não se deve a uma ausência de desejo por parte dos consumidores. Pelo contrário, o que observamos é uma nítida falta de condições financeiras favoráveis. O mercado encontra-se em um impasse, um nó górdio formado por preços de imóveis em patamares elevados, o alto custo do crédito imobiliário e um aumento generalizado nos custos de construção e manutenção. Estes fatores combinados criam um ambiente desafiador, onde a realização do sonho da casa própria torna-se cada vez mais distante para uma parcela significativa da população brasileira.
A Grande Migração: Do Novo ao Usado – Uma Mudança Estrutural
Uma fotografia histórica do mercado imobiliário brasileiro revela uma mudança drástica no perfil da demanda. Em 2015, os imóveis novos representavam uma parcela considerável das transações, correspondendo a 51% das compras. Contudo, em 2025, essa participação despencou para meros 29%. Paralelamente, os imóveis usados consolidaram sua dominância, respondendo por 71% das negociações. Essa migração não é uma tendência passageira, mas sim uma resposta racional e estratégica a um contexto econômico onde o imóvel novo se tornou um peso, ancorado por dois pilares: o elevado custo de produção e o financiamento, que atingiu patamares proibitivos.
Essa transição para o mercado de usados reflete uma busca por alternativas mais acessíveis, onde o valor final se alinha melhor com a capacidade de investimento do comprador médio. A busca por um imóvel para investir ou para moradia, quando se depara com as barreiras do novo, naturalmente se volta para o estoque existente.
Novos e Usados: Vasos Comunicantes em Constante Movimento
É fundamental compreender que o mercado de imóveis novos e usados opera como dois vasos comunicantes. Quando a valorização dos imóveis novos desacelera e a oferta se expande, uma parte da demanda tende a retornar para o segmento do novo. Essa dinâmica ajuda a conter a escalada de preços e a aliviar a pressão sobre o mercado de usados.
Entretanto, o cenário atual se caracteriza pelo encarecimento dos imóveis novos. Impulsionados pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em elevação e pelo crédito imobiliário caro, a procura se desloca para os imóveis usados. Por efeito reflexo, a valorização dos usados também acelera, ainda que em um ritmo inferior ao que seria observado em um mercado mais aquecido. Em última instância, o aumento do preço dos imóveis novos acaba por influenciar e elevar o preço dos usados, mantendo toda a cadeia produtiva e de consumo sob pressão.
Os preços de imóveis em alta são um sintoma claro dessa interdependência, onde a dificuldade em um segmento repercute diretamente no outro, impactando a aquisição de imóveis residenciais e comerciais.
A Percepção de Preço: Um Fantasma que Assombra o Mercado
A percepção de que os imóveis estão caros permanece cristalizada na mente dos brasileiros. Uma impressionante maioria de 78% dos entrevistados na pesquisa FipeZap classifica os imóveis como “altos ou muito altos”. Em contrapartida, apenas 15% os consideram razoáveis. A sensação de que o preço está “caro” nunca desapareceu do imaginário do consumidor, mesmo em períodos de crédito imobiliário mais acessível.
O mercado imobiliário brasileiro, há pelo menos uma década, convive com um círculo vicioso preocupante. Os custos de produção e de vida ascendem em um ritmo mais acelerado do que o crescimento da renda média da população. Consequentemente, o preço de equilíbrio, aquele que seria percebido como justo e acessível, parece nunca ser alcançado. Essa disparidade entre custos e renda é um dos principais entraves para a revitalização da compra de casas e apartamentos.
Selic: O Freio Implacável do Crédito Imobiliário
A política monetária do Banco Central, especialmente a elevação da taxa básica de juros, a Selic, tem um impacto direto e brutal no mercado imobiliário. Desde setembro de 2024, observamos um movimento de alta na Selic, cada ponto percentual adicional se traduzindo em um aumento significativo no custo do financiamento imobiliário. Parcelas de financiamentos que se estendem por 20 ou 30 anos tornam-se substancialmente mais onerosas.
O resultado dessa escalada de juros é imediato e previsível: as famílias são forçadas a reduzir o “ticket médio” dos seus projetos de aquisição ou, em muitos casos, simplesmente desistem de comprar. A intenção de compra, como demonstrado pela pesquisa FipeZap, afundou em 2025 como consequência direta dessa política de juros elevados. O acesso ao crédito, antes uma porta de entrada para a realização de sonhos imobiliários, tornou-se um obstáculo intransponível para muitos.
Este cenário impacta diretamente a busca por financiamento imobiliário barato e a viabilidade de investir em imóveis.
INCC: O Peso da Oferta e o Encarecimento da Produção
Se a Selic atua como um freio na demanda, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) aperta pelo lado da oferta, elevando os custos para quem deseja construir ou adquirir um imóvel novo. Em julho de 2025, o INCC acumulou uma alta expressiva de 7,43% em 12 meses, quase o dobro dos 4,42% registrados no mesmo período em 2024.
Esse aumento no custo da construção se reflete diretamente no preço final do imóvel novo. Tornando-o mais caro para construir, inevitavelmente se torna mais caro para vender. Estamos diante de uma tesoura perfeita de encarecimento: o imóvel novo está caro para ser produzido e, ao mesmo tempo, caro para ser financiado. Essa combinação de fatores é um dos principais vilões por trás da queda na intenção de compra de imóveis em 2025.
O INCC é um componente crítico para entender os custos de construção civil e, consequentemente, os preços de lançamentos imobiliários.
O Refúgio do Aluguel: Uma Válvula de Escape Necessária
Diante desse impasse complexo, onde a compra se torna cada vez mais inviável, o aluguel emerge como a principal válvula de escape. Famílias que se encontram impossibilitadas de adquirir um imóvel – seja pela valorização dos usados, seja pelo inacessível preço dos imóveis novos – optam por permanecer no mercado de locação.
O mercado imobiliário, que em seu cerne deveria girar em torno da aquisição de propriedades, encontra-se represado. Uma demanda latente, que anseia pela compra, não consegue se materializar em transações concretas. Essa situação gera um ciclo vicioso onde a falta de compradores ativos no mercado de venda pressiona ainda mais o mercado de aluguel, elevando os valores e criando um ciclo de dificuldade ainda maior. A busca por aluguel acessível se torna uma prioridade, mas a demanda crescente também pressiona esses valores.
A Equação sem Solução Fácil: Um Desafio Estrutural para o Setor
A pesquisa Raio-X FipeZap em 2025 vai além de apresentar meros números. Ela revela a armadilha estrutural em que o setor imobiliário brasileiro se encontra. A percepção de que os imóveis estão “caros” não é meramente psicológica; ela é o reflexo palpável de custos crescentes na produção e de juros sufocantes que penalizam o acesso ao financiamento.
Enquanto essa tesoura de custos e juros não se desfizer, o mercado imobiliário brasileiro permanecerá travado. A consequência direta é o adiamento de sonhos para milhares de famílias e a migração de investidores para nichos de renda alternativa, em busca de retornos mais previsíveis e acessíveis. A crise na compra de imóveis para investimento e moradia é um sintoma de desafios macroeconômicos que exigem atenção e soluções de longo prazo.
A busca por oportunidades de investimento imobiliário se torna mais seletiva, com investidores buscando ativos com maior liquidez e menor sensibilidade a flutuações de juros e custos de construção.
Perspectivas para o Futuro e Chamada para Ação
Diante deste cenário complexo, torna-se imperativo que todos os stakeholders do mercado imobiliário – incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras e o próprio governo – trabalhem em conjunto para encontrar soluções sustentáveis. A revisão de políticas de crédito, a busca por inovações tecnológicas que reduzam custos de construção e a implementação de incentivos fiscais são passos cruciais para destravar o mercado.
Apesar dos desafios apresentados em 2025, o mercado imobiliário brasileiro possui um potencial latente de recuperação. A demanda por moradia é uma necessidade básica, e o desejo pela casa própria é um sonho arraigado na cultura brasileira. A chave para a retomada reside em tornar a aquisição de imóveis novamente acessível e atrativa.
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