A Nova Era do Aluguel por Temporada no Brasil: Impactos da Reforma Tributária e Estratégias para o Mercado Imobiliário em 2026
A paisagem do mercado imobiliário brasileiro está prestes a ser transformada pela iminente reforma tributária, que entra em vigor a partir de 2026. Um dos setores mais dinâmicos, o do aluguel por temporada, especialmente aquele intermediado por plataformas digitais, enfrentará um escrutínio fiscal inédito. Para nós, profissionais que vivenciam o dia a dia do setor e acompanham de perto as dinâmicas do mercado de investimento imobiliário, as mudanças representam um marco. Com uma década de experiência navegando pelas complexidades fiscais e imobiliárias, posso afirmar que a clareza e a estratégia serão as nossas maiores aliadas neste novo cenário.
A essência da alteração reside na equiparação, para fins tributários, do aluguel de imóveis por períodos inferiores a 90 dias aos serviços de hotelaria. Essa medida, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, altera significativamente a carga tributária para proprietários que oferecem suas propriedades em plataformas como Airbnb e Booking, e até mesmo para aqueles que alugam diretamente, mas de forma contínua. O objetivo declarado é promover a neutralidade concorrencial, garantindo que modalidades de hospedagem que competem diretamente no mercado – hotéis e aluguéis por temporada – sujeitem-se a um regime tributário similar.
É crucial, contudo, desmistificar a extensão desse impacto. Muitos locadores de menor escala, aqueles que complementam a renda alugando uma casa de praia para as férias ou um imóvel adicional de forma esporádica, não sentirão diretamente o peso dos novos tributos de consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que unificados compõem o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A legislação estabelece um patamar de receita anual como gatilho para a incidência desses novos impostos. Abaixo desse limite, a cobrança não se aplica. Mesmo assim, a orientação para que cada proprietário busque um consultor tributário especialista em aluguel por temporada é indispensável, dado que a particularidade de cada situação financeira pode alterar a percepção do impacto.
Quem Passa a Ser Contribuinte Obrigatório do Novo IVA no Aluguel por Temporada
A nova regulamentação define com clareza quem se enquadra como contribuinte obrigatório do IBS/CBS. Não se trata de uma generalização indiscriminada, mas sim de um direcionamento para a profissionalização e a escala. Os principais perfis que deverão arcar com os novos tributos incluem:
Empresas que atuam na locação de imóveis: Entidades jurídicas cuja atividade principal é a oferta de imóveis para locação.
Pessoas físicas que operam como locadores profissionais: Este grupo é definido por critérios específicos que indicam um caráter de negócio e não de mero complemento de renda. São elas:
Aqueles que possuem mais de três imóveis disponíveis para locação.
Locadores que geram renda anual superior a R$ 240 mil proveniente de aluguéis.
Indivíduos que obtêm renda mensal superior a R$ 24 mil em um único mês, totalizando R$ 288 mil anuais, mesmo que o número de imóveis seja menor.
É fundamental ressaltar que a renda proveniente de aluguel de curta temporada deve ser somada a quaisquer outras rendas geradas com imóveis de propriedade do locador para determinar o enquadramento total. Essa visão consolidada é essencial para um planejamento tributário eficaz.
Daniel Bijos Faidiga, advogado tributarista e sócio da LBZ Advocacia, um dos nomes de referência em planejamento tributário para locadores, destaca a magnitude do impacto: “Esse tipo de locação foi equiparado à hotelaria, o que implica uma alíquota elevada. Enquanto a locação direta podia, em alguns casos, mascarar a sonegação, a maior transparência proporcionada pelas plataformas digitais torna essa prática inviável ou extremamente arriscada. Consequentemente, observaremos um de dois cenários: ou o custo adicional será repassado integralmente ao consumidor, elevando o preço das estadias, ou haverá uma redução na oferta de imóveis, o que, por sua vez, também pressionará os preços para cima.”
A lógica por trás da reforma, segundo Faidiga, é a neutralidade fiscal e a concorrência leal. “Se o aluguel de curta duração compete diretamente com o setor hoteleiro, é imperativo que a tributação reflita essa equivalência de serviços. O objetivo é nivelar o campo de jogo.”
A Disparidade de Alíquotas: Aluguel por Temporada vs. Hotelaria
O Projeto de Lei Complementar (PLP) nº 108/2024, já aprovado no Senado, reforça essa equiparação entre aluguéis de curta duração e serviços hoteleiros, inclusive mantendo os mesmos limites de renda para a caracterização de quem passa a ser um contribuinte desses novos tributos. O texto também estabelece que os R$ 240 mil anuais de receita bruta do exercício anterior, utilizados como parâmetro, devem abranger especificamente a receita proveniente da locação por temporada.
Em resposta a esse novo panorama, a LCA Consultoria, a pedido do Airbnb, divulgou um estudo preliminar que estima a carga tributária total para proprietários enquadrados como contribuintes do IVA podendo atingir até 39% da receita bruta. Este índice representa, em muitos casos, o dobro da alíquota média do setor hoteleiro. Há especialistas que projetam este percentual ainda mais alto, chegando a 44%. Para chegar a tais números, a LCA Consultoria somou ao IVA devido pelos proprietários a incidência de outros tributos sobre a renda da pessoa física. Essa conjunção de fatores abre um leque de oportunidades para uma revisão profunda do planejamento tributário para aluguel de imóveis.
Faidiga antecipa uma tendência clara: “O que podemos testemunhar é uma profissionalização e uma concentração do mercado. Locadores que detêm maior controle sobre seus custos operacionais e de consumo – como serviços adicionais e comodidades oferecidas aos hóspedes – estarão em melhor posição para aproveitar os créditos tributários. Isso pode se traduzir em preços mais competitivos, especialmente para aqueles que optarem por operar como pessoa jurídica.”
Créditos Tributários e a Ascensão da Profissionalização no Setor
Uma das nuances mais importantes da nova legislação reside na introdução de créditos tributários. Todas as despesas relacionadas ao consumo dentro da cadeia produtiva do setor imobiliário – desde reformas e manutenções até serviços gerais e aquisição de insumos – passarão a gerar créditos que poderão ser abatidos do valor do IVA devido. Este mecanismo torna a organização e a documentação rigorosa de todas as despesas um pilar central para a gestão financeira de qualquer locador que vise otimizar sua carga tributária. A gestão de créditos tributários imobiliários se tornará uma habilidade crucial.
Paralelamente, a reforma tributária impõe uma readequação nas regras do Imposto de Renda. Entender como essas novas regras impactam a declaração de rendimentos é fundamental para os investidores imobiliários.
O Novo Cenário do Imposto de Renda para Locadores de Temporada
Segundo o advogado Daniel Bijos Faidiga, a situação dos locadores de temporada se desdobrará em dois cenários principais:
Locador que permanece como Pessoa Física:
Rendimentos mensais inferiores a R$ 5 mil serão, em grande parte, isentos de Imposto de Renda, com reduções aplicáveis para faixas de rendimento superiores.
O excedente, quando houver, será tributado à alíquota progressiva de 27,5%, acrescido do IBS/CBS aplicável para os contribuintes enquadrados.
É importante notar que, em alguns casos específicos, essa reestruturação pode gerar um efeito positivo sobre outras rendas antes não tributadas ou sujeitas a tributação menor.
Locador que opta por atuar como Pessoa Jurídica:
Esta modalidade abre um leque de estratégias, incluindo a possibilidade de controlar a distribuição de lucros para minimizar impactos de retenção e de impostos mínimos.
A inclusão de mais de um sócio, como o cônjuge, pode diluir a renda e, consequentemente, reduzir a carga tributária individual, especialmente em regimes de tributação mais favoráveis.
Faidiga exemplifica com uma situação prática: “Imagine um locador que aufere R$ 1,2 milhão ao ano. Sem uma estratégia adequada, ele estaria sujeito ao imposto de renda mínimo, que poderia chegar a R$ 120 mil. No entanto, se essa mesma receita for dividida entre duas pessoas – R$ 600 mil para cada –, nenhum dos sócios atingirá o teto para o imposto mínimo. Nesses casos, a constituição de uma holding, funcionando como um filtro tributário, torna-se uma ferramenta extremamente relevante para a mitigação fiscal.” A adoção de estruturas societárias como holdings e a busca por consultoria imobiliária tributária serão diferenciais competitivos.
Linha do Tempo: Aluguéis de Curta Duração e a Revolução Tributária
Para compreendermos a magnitude das mudanças e nos prepararmos adequadamente, é útil revisitar os marcos temporais que moldam este novo cenário:
2024:
Aprovação do PLP 108/2024 no Senado: A proposta inicial que visa equiparar aluguéis de curta duração (até 90 dias) aos serviços de hotelaria ganha força. Estabelece os limites de renda que definirão quem será impactado pelos novos tributos.
2025:
Regulamentação do Novo IVA (IBS/CBS) pela Lei Complementar 214/2025: A legislação detalha os perfis de contribuintes obrigatórios: empresas locadoras de imóveis e pessoas físicas com atividade profissionalizada (critérios de número de imóveis, renda anual ou mensal).
Estudos Indicam Forte Impacto Tributário: As primeiras estimativas apontam para uma carga tributária de até 39% sobre a receita para locadores enquadrados, o dobro da média do setor hoteleiro. Um alerta para quem busca oportunidades de investimento imobiliário com menor carga tributária.
2026:
Início da Transição para a Profissionalização do Setor: A soma das rendas de aluguel de curta temporada com outras rendas imobiliárias passa a ser considerada para o enquadramento tributário. A migração para a estrutura de pessoa jurídica se torna uma estratégia a ser avaliada. A organização de notas fiscais e despesas se torna essencial para a geração de créditos tributários.
Entrada em Vigor da Reforma Tributária: Os aluguéis de curta duração passam a ser tributados sob as mesmas premissas da hotelaria. Pequenos locadores, abaixo dos pisos de renda estipulados, permanecem isentos. O IBS/CBS incidem apenas sobre os contribuintes legalmente enquadrados.
Impacto no Imposto de Renda: As novas regras do IR se consolidam, com cenários distintos para pessoa física e jurídica. Para pessoa física, a isenção para rendimentos abaixo de R$ 5 mil mensais e alíquotas progressivas acima desse patamar, acrescidas do IVA, quando aplicável. Para pessoa jurídica, abre-se um leque de possibilidades com o controle da distribuição de lucros e o planejamento societário, onde holdings e múltiplos sócios se tornam ferramentas importantes para a otimização fiscal. A busca por corretor de imóveis especialista em aluguel por temporada com conhecimento tributário se torna vital.
A partir de 2026 e adiante:
Reorganização do Mercado: O setor tende a passar por um processo de consolidação, com locadores mais estruturados e profissionalizados ganhando destaque. Propriedades oferecidas via plataformas digitais se tornarão mais rastreáveis e sujeitas à incidência integral dos tributos.
Pressão nos Preços ao Consumidor: Espera-se um repasse dos custos tributários para os preços das diárias ou uma redução na oferta, o que, por si só, também impulsiona a elevação dos valores. Para quem busca investir em imóveis para aluguel de temporada em 2026, a análise de custo-benefício se torna ainda mais complexa. A atratividade de cidades como aluguel por temporada em São Paulo ou aluguel por temporada no Rio de Janeiro poderá ser reconfigurada por esses fatores.
A reforma tributária de 2026 não é apenas uma mudança na forma como pagamos impostos; é um convite à profissionalização, à organização e à estratégia no mercado imobiliário. Para proprietários e investidores, entender profundamente essas novas regras é o primeiro passo para garantir a sustentabilidade e a lucratividade de seus negócios. Diante deste novo cenário, convidamos você a buscar um diálogo aberto com nossos especialistas e a explorar as melhores estratégias para navegar com sucesso esta nova era do aluguel por temporada no Brasil.
