Reforma Tributária no Brasil: Um Novo Capítulo para Locações por Temporada e o Mercado Imobiliário
A partir de 2026, o Brasil testemunhará uma transformação significativa em seu sistema tributário, um marco que promete redefinir a dinâmica de diversos setores econômicos. Para nós, que atuamos no mercado imobiliário e vivenciamos as nuances das locações por temporada, essa reforma representa um divisor de águas, especialmente no que tange à equiparação tributária com serviços de hotelaria. Como especialista com uma década de experiência no setor, posso afirmar que as mudanças em curso, embora complexas, trazem consigo oportunidades e desafios que demandam atenção estratégica.
A essência da reforma tributária brasileira para locações de curta duração reside na unificação de impostos sobre consumo, com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que juntos formam o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A grande questão para quem opera no mercado de aluguel de imóveis para temporada é que o novo texto legal equipara, para fins fiscais, locações com duração de até 90 dias aos serviços prestados por estabelecimentos hoteleiros. Essa equiparação, sem dúvida, altera o panorama tributário para muitos proprietários e investidores.
É crucial, contudo, desmistificar alguns pontos. A vasta maioria dos locadores de pequeno porte – aqueles que alugam uma casa de praia ocasionalmente ou um imóvel como fonte complementar de renda – não sentirá o impacto direto desta nova tributação. O motivo é simples: a incidência do IBS e da CBS só se tornará obrigatória para contribuintes que ultrapassem um determinado piso de receita anual. Abaixo desse limite, a cobrança simplesmente não ocorrerá.
Este guia, elaborado com a perspectiva de quem acompanha de perto as tendências do mercado imobiliário em 2025 e os desdobramentos da reforma tributária para investidores imobiliários, visa esclarecer as linhas gerais dessas mudanças, permitindo um planejamento mais assertivo.
Quem Passa a Ser Contribuinte do Novo IVA no Mercado de Aluguel por Temporada?
A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma, define claramente os perfis que se enquadram como contribuintes obrigatórios do IBS/CBS no contexto de aluguel de temporada:
Empresas que atuam na locação de imóveis: Qualquer pessoa jurídica cujo modelo de negócio envolva a oferta de imóveis para locação, independentemente do porte.
Pessoas Físicas que operam como locadores profissionais: Este grupo abrange indivíduos que se encaixam em uma ou mais das seguintes condições:
Possuem mais de três imóveis disponíveis para locação.
Auferem uma receita anual superior a R$ 240 mil proveniente de aluguéis.
Registram uma receita mensal superior a R$ 24 mil em um único mês (o que totaliza R$ 288 mil anuais).
É importante ressaltar que a receita oriunda de locações de curta temporada deve ser consolidada com outras fontes de renda imobiliária para determinar o enquadramento. Para quem busca otimizar a gestão de investimento imobiliário em 2025, essa consolidação é um ponto chave.
Daniel Bijos Faidiga, renomado advogado tributarista e sócio da LBZ Advocacia, destaca que o impacto tende a ser substancial. “Esse tipo de locação foi, de fato, equiparado à hotelaria, que tradicionalmente carrega uma alíquota mais elevada”, explica Faidiga. “Embora no passado pudesse haver sonegação em locações diretas, a atuação das plataformas digitais torna essa prática inviável ou extremamente arriscada. A consequência direta será o repasse desse custo ao consumidor, encarecendo as estadias, ou uma redução na oferta, o que, por sua vez, pressiona os preços para cima.”
A lógica por trás dessa equiparação, segundo o especialista, é garantir a neutralidade concorrencial. “Se o aluguel de curta duração compete diretamente com os hotéis, a tributação deve ser equânime, refletindo o mesmo tipo de serviço prestado”, argumenta.
A Nova Carga Tributária: Comparativo entre Aluguel por Temporada e Hotelaria
Para adicionar mais clareza a este cenário, o Projeto de Lei Complementar nº 108/2024, aprovado no Senado, reforça essa equiparação entre aluguéis de curta duração e serviços hoteleiros, inclusive mantendo os mesmos limites de renda para a definição dos contribuintes. O texto legal também especifica que os R$ 240 mil anuais mencionados para o exercício anterior devem considerar toda a receita proveniente da locação por temporada.
Diante desse novo paradigma, um estudo realizado pela LCA Consultoria, sob encomenda do Airbnb, projeta que a carga tributária total para proprietários que se enquadram como contribuintes do IVA poderá atingir até 39% de sua receita. Este percentual representa praticamente o dobro da alíquota média observada no setor hoteleiro. Alguns especialistas, inclusive, estimam que essa carga possa chegar a 44%.
Para alcançar esses números, a LCA Consultoria adicionou, ao IVA devido pelos proprietários, a tributação incidente sobre a renda da pessoa física. Essa abordagem abre um leque de possibilidades para estratégias de planejamento tributário para locação por temporada.
“Uma das consequências prováveis será a profissionalização e a concentração do mercado”, observa Faidiga. “Locadores que possuem maior controle sobre seus custos de consumo – como serviços e comodidades oferecidas – poderão usufruir de créditos tributários e, consequentemente, oferecer preços mais competitivos, especialmente se operarem sob a forma de pessoa jurídica.”
Créditos Tributários e a Profissionalização do Setor: Uma Nova Era para a Gestão Imobiliária
A nova legislação prevê que todas as despesas relacionadas ao consumo dentro da cadeia imobiliária – desde reformas até a contratação de serviços gerais – gerarão créditos tributários. Esses créditos poderão ser abatidos do IVA devido, tornando a organização e a documentação rigorosa das despesas um pilar fundamental para qualquer gestor de aluguel por temporada.
Paralelamente, a nova legislação sobre Imposto de Renda também entra em cena, apresentando cenários distintos para os locadores.
O Futuro do Imposto de Renda para Locadores de Temporada
Segundo Faidiga, dois cenários principais se desenham para os locadores de temporada no que tange ao Imposto de Renda:
Locador Mantém-se como Pessoa Física:
Rendas mensais inferiores a R$ 5 mil estarão isentas.
Para rendimentos entre R$ 5 mil e R$ 7.350, haverá alíquotas reduzidas ou descontos parciais, uma adaptação introduzida pela reforma.
Acima desse patamar, a alíquota de 27,5% se manterá, acrescida da incidência do IBS/CBS quando o locador se enquadrar como contribuinte obrigatório.
Em algumas situações específicas, essa nova tributação pode gerar efeitos positivos sobre outras rendas anteriormente não tributadas.
Locador Atua como Pessoa Jurídica:
Esta modalidade abre um leque de possibilidades para otimizar a carga tributária, permitindo um controle mais apurado sobre a distribuição de lucros, o que pode mitigar impactos de retenções e impostos mínimos.
A constituição de uma empresa com múltiplos sócios (como o cônjuge, por exemplo) pode facilitar a distribuição da renda, reduzindo a carga tributária individual.
O advogado ilustra um cenário prático: “Imagine um indivíduo com uma receita anual de R$ 1,2 milhão. Sem o devido planejamento, ele estaria sujeito a um imposto de renda mínimo de R$ 120 mil. No entanto, se essa mesma receita for dividida entre duas pessoas – R$ 600 mil para cada –, nenhum dos dois atingirá o patamar para o pagamento desse imposto mínimo. A estrutura de uma holding, nesse caso, funciona como um sofisticado filtro de tributação.”
Linha do Tempo: A Evolução da Tributação em Aluguéis de Curta Duração
Para facilitar a compreensão da transição, é útil visualizarmos os marcos temporais:
2024:
Aprovação do PLP 108/2024 no Senado: Este projeto fundamentou a equiparação do aluguel de curta duração (até 90 dias) aos serviços de hotelaria, estabelecendo os limites de renda para a incidência dos novos tributos.
2025:
Regulamentação do Novo IVA (IBS/CBS) pela LC 214/2025: Este foi o ano em que os critérios para se tornar contribuinte obrigatório foram detalhados, definindo claramente quem são as empresas e pessoas físicas impactadas.
Divulgação de Estudos de Impacto Tributário: Estimativas apontaram para uma carga tributária de até 39% sobre a receita para os locadores enquadrados, o dobro da média do setor hoteleiro, intensificando o debate sobre taxação de aluguel por temporada.
2026 (Início da Transição e Implementação):
Entrada em Vigor da Reforma Tributária: Os aluguéis de curta duração passam a ser oficialmente tributados como hotelaria. Pequenos locadores, abaixo do piso de renda, permanecem isentos. O IBS/CBS incide apenas sobre os contribuintes enquadrados.
Início da Profissionalização do Setor: A soma das rendas de curta temporada com outras rendas imobiliárias se torna crucial para o enquadramento. A avaliação da migração para a pessoa jurídica ganha força como estratégia. A organização de notas fiscais e despesas se torna imperativa para a geração de créditos tributários.
Reflexos no Imposto de Renda: Os dois cenários (pessoa física e pessoa jurídica) se consolidam. A persona física se beneficia de isenções e alíquotas reduzidas para rendas mais baixas, enquanto a persona jurídica oferece flexibilidade no controle de lucros e benefícios de planejamento societário.
A Partir de 2026 e Adiante:
Reorganização do Mercado: Observa-se uma tendência de concentração entre locadores mais estruturados e profissionalizados. Propriedades ofertadas através de plataformas digitais tornam-se mais rastreáveis e sujeitas à incidência plena dos tributos, incluindo o Imposto sobre aluguel de temporada.
Potencial Aumento de Preços para o Consumidor: O repasse dos custos tributários ou a redução da oferta podem levar a um aumento nos preços das estadias.
Estratégias de Adaptação e Oportunidades para o Mercado Imobiliário
Diante desse cenário de mudança, a adaptação é a chave para a sustentabilidade e o sucesso no setor de aluguel por temporada no Brasil. Profissionais e investidores que buscam navegar com sucesso por essa nova realidade fiscal precisam adotar uma postura proativa.
A escolha entre pessoa física e jurídica se torna uma decisão estratégica, ponderando os volumes de receita, a estrutura de custos e os objetivos de longo prazo. A constituição de sociedades, como holdings familiares ou empresariais, pode ser uma ferramenta poderosa para otimizar a carga tributária, especialmente para quem gerencia múltiplos imóveis ou projeta um crescimento significativo.
A gestão financeira e a organização documental ganham um protagonismo inédito. Implementar sistemas eficientes para o registro de todas as despesas operacionais, reformas, manutenções e serviços associados ao imóvel é fundamental para maximizar a apropriação de créditos tributários. Isso não apenas reduz a carga tributária final, mas também reflete uma operação mais transparente e profissional.
Para aqueles que buscam entender a fundo o impacto da reforma tributária no mercado imobiliário e desejam refinar suas estratégias de investimento ou operação, buscar orientação especializada é um passo indispensável. Consultar advogados tributaristas e contadores com experiência em assessoria tributária para locação por temporada pode oferecer um panorama claro sobre a situação específica de cada negócio, identificando as melhores rotas para a conformidade fiscal e a otimização de resultados.
O mercado de aluguel de imóveis para locação de curta duração está evoluindo. Aqueles que se anteciparem e se prepararem adequadamente estarão mais bem posicionados para prosperar neste novo ambiente tributário, transformando os desafios em oportunidades de crescimento e consolidação.
