Desvendando o Recuo na Intenção de Compra de Imóveis no Brasil: Uma Análise Profunda para 2025
Como profissional com uma década de atuação no dinâmico setor imobiliário brasileiro, acompanho de perto cada nuance que molda o comportamento do consumidor e a dinâmica de mercado. A recente pesquisa Raio-X FipeZap, referente ao segundo trimestre de 2025, trouxe à tona um dado que, embora incômodo, não surpreende os mais atentos: apenas 33% dos brasileiros manifestam a intenção de adquirir um imóvel nos próximos três meses. Este percentual representa o menor patamar registrado desde 2019, um sinal claro de alerta para todos os envolvidos no mercado.
É crucial desmistificar a ideia de que a queda na intenção de compra de imóveis se deve à ausência de desejo. Pelo contrário, o anseio por um lar próprio, um investimento seguro ou uma expansão patrimonial permanece vivo na mente de muitos. O que observamos, e o que se torna evidente ao analisarmos os dados com profundidade, é uma barreira intransponível imposta pela falta de condições financeiras adequadas. O mercado imobiliário brasileiro, em 2025, encontra-se em um delicado e persistente limbo, espremido entre preços de imóveis que desafiam a acessibilidade, o custo proibitivo do crédito e uma escalada incessante nos custos de construção e manutenção.
A Crise de Acessibilidade no Mercado Imobiliário Brasileiro
A conjuntura atual exige uma análise multifacetada. Não se trata apenas de um momento de baixa, mas sim de um cenário de estagnação do mercado imobiliário brasileiro, onde a capacidade de compra se vê severamente limitada. Compreender as razões subjacentes a essa retração na intenção de compra de imóveis no Brasil é fundamental para traçar estratégias eficazes e, quem sabe, reverter essa tendência.
O Duelo Eterno: Imóvel Novo vs. Imóvel Usado em 2025
Uma das transformações mais marcantes e estruturais que o mercado imobiliário brasileiro tem vivenciado nos últimos anos é a migração significativa da preferência por imóveis novos para os usados. Ao olharmos para trás, a fotografia histórica é eloquente. Em 2015, os imóveis recém-construídos ainda dominavam o cenário, representando expressivos 51% das transações. Contudo, em 2025, essa realidade se inverteu drasticamente, com os imóveis usados consolidando sua hegemonia, respondendo por impressionantes 71% das compras.
Essa mudança de paradigma não é uma questão de gosto passageiro ou uma tendência de moda. É, antes de tudo, uma resposta racional e estratégica de consumidores e investidores diante de um ambiente econômico que penaliza severamente o lançamento de novas unidades. Dois fatores principais atuam como âncoras que puxam para baixo a atratividade do imóvel novo:
Custo de Produção Elevado: O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) tem apresentado uma trajetória ascendente preocupante. Em julho de 2025, por exemplo, o índice acumulou uma alta de 7,43% em 12 meses, o que representa um aumento expressivo em relação aos 4,42% registrados no mesmo período de 2024. Isso significa que o custo para erguer um novo empreendimento se tornou significativamente mais caro, impactando diretamente o preço final de venda. Para o consumidor, um imóvel novo se torna cada vez mais oneroso.
Financiamento Proibitivo: A alta da taxa básica de juros, a Selic, tem um efeito direto e devastador sobre as linhas de crédito imobiliário. Cada aumento, por menor que pareça, se traduz em parcelas mensais mais elevadas e longos prazos de financiamento que se tornam, literalmente, impagáveis para uma parcela considerável da população. Em 2025, o acesso ao crédito imobiliário se tornou um privilégio para poucos, distanciando o sonho da casa própria para muitos brasileiros.
O Efeito Vasos Comunicantes no Mercado Imobiliário Brasileiro
É fundamental entender que o mercado de imóveis novos e usados não opera isoladamente. Ele funciona como um complexo sistema de vasos comunicantes, onde as flutuações em um setor inevitavelmente impactam o outro.
Quando o mercado de imóveis novos desacelera sua valorização e, ao mesmo tempo, aumenta a oferta – o que muitas vezes ocorre como estratégia para escoar estoques –, parte da demanda latente migra de volta para essas unidades. Essa movimentação tem um efeito positivo em ambos os segmentos: ajuda a moderar os preços dos imóveis novos e, consequentemente, alivia a pressão sobre os valores dos imóveis usados.
No entanto, o cenário atual tem sido predominantemente o oposto. A pressão inflacionária sobre os custos de construção (refletida no INCC) e o encarecimento do crédito (ditado pela Selic) tornam os imóveis novos cada vez mais caros. Consequentemente, a procura se desloca inexoravelmente para o mercado de usados. Essa migração, por sua vez, impulsiona a valorização dos imóveis usados. O paradoxo é que, embora a procura por usados aumente, eles também sofrem com a escalada de preços, muitas vezes por reflexo, mesmo que em um ritmo menor que os novos. Em última instância, o aumento do preço do imóvel novo acaba por “puxar” para cima o preço do usado, mantendo toda a cadeia produtiva e de consumo sob uma pressão constante e insustentável.
A Percepção de Preço: Um Obstáculo Psicólogico e Real
Um dos indicadores mais contundentes da dificuldade atual é a percepção generalizada sobre o preço dos imóveis. A pesquisa Raio-X FipeZap revela que 78% dos entrevistados classificam os imóveis como “altos ou muito altos”, um percentual que demonstra uma convicção arraigada e quase unânime. Apenas 15% consideram os preços razoáveis.
É digno de nota que essa sensação de “caro” não desapareceu, mesmo em períodos de crédito mais acessível. O mercado imobiliário brasileiro tem vivenciado, há cerca de uma década, um círculo vicioso. Os custos de produção e manutenção dos imóveis têm subido a um ritmo mais acelerado do que o crescimento da renda média da população. Isso cria um descompasso crônico, onde o preço de equilíbrio, ou seja, aquele que seria considerado justo e acessível, nunca chega a ser percebido como tal pelo consumidor. Em 2025, essa percepção de preço elevado é um dos principais fatores que impactam a compra de imóveis no Brasil.
Selic e INCC: A Tesoura que Cerra o Acesso ao Crédito Imobiliário e a Oferta
Se a Selic atua como um freio implacável na demanda, fechando as portas do crédito para a maioria, o INCC, por sua vez, aperta o cerco pelo lado da oferta. Essa combinação nefasta cria um cenário desafiador para a aquisição de imóveis.
Como mencionado anteriormente, desde setembro de 2024, o Banco Central tem sinalizado a necessidade de manter ou até mesmo elevar a Selic para controlar a inflação. Cada ponto percentual de alta na Selic se repercute de forma brutal no custo do financiamento imobiliário. Parcelas que se estendem por 20 ou 30 anos se tornam exponencialmente mais caras, tornando a aquisição de um imóvel um plano financeiro cada vez mais inviável. O resultado é imediato e direto: famílias são forçadas a reduzir o valor médio do imóvel que procuram ou, na maioria dos casos, simplesmente desistem do sonho da compra. A queda vertiginosa na intenção de compra de imóveis residenciais em 2025 é uma consequência direta dessa política monetária.
Por outro lado, o INCC-M, como indicador de custos na construção civil, tem sido um vilão para o lado da oferta. Em julho de 2025, o índice acumulou 7,43% em 12 meses, um patamar significativamente mais elevado que os 4,42% registrados em julho de 2024. Isso se traduz em um custo de produção mais elevado para as construtoras, que, inevitavelmente, repassam essa majoração para o preço final dos imóveis.
A tesoura formada pela Selic e pelo INCC é perfeita em sua capacidade de sufocar o mercado: é caro para produzir um imóvel e, ao mesmo tempo, é caro e complexo para financiar sua aquisição. Essa dinâmica limita severamente o número de transações e a movimentação do setor.
O Refúgio do Aluguel: Uma Alternativa Necessária diante do Impasse
Diante desse impasse intransponível entre o desejo de ter um lar e a impossibilidade de adquiri-lo nas condições atuais, o mercado de aluguel surge como a principal válvula de escape. Famílias que não conseguem realizar o sonho da compra – seja porque o valor dos imóveis usados se tornou exorbitante, seja porque o preço dos imóveis novos se tornou simplesmente inalcançável – optam, por uma questão de necessidade e pragmatismo, por permanecerem no mercado de locação.
Essa situação gera um ciclo vicioso: a demanda por aluguel aumenta, pressionando os preços das locações para cima. Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário, que deveria ter como motor principal a aquisição de imóveis, encontra-se represado. Uma demanda latente, composta por muitos que gostariam de comprar, mas não podem, fica paralisada, impossibilitada de se materializar em transações de compra e venda. Essa falta de liquidez no mercado de compra impacta diretamente a saúde e o dinamismo do setor imobiliário como um todo, incluindo o segmento de investimento em imóveis no Brasil.
O Dilema do Mercado Imobiliário Brasileiro: Uma Equação Sem Solução Imediata
A pesquisa Raio-X FipeZap, ao apresentar esses números e constatações, revela mais do que um simples retrato do mercado. Ela expõe uma armadilha estrutural na qual o setor imobiliário brasileiro se encontra imerso. A percepção de que os imóveis estão caros não é meramente um reflexo de fatores psicológicos ou de especulação. Ela é, fundamentalmente, o espelho fiel dos custos crescentes de produção e da taxa de juros sufocante que impera nos financiamentos.
Enquanto essa “tesoura” formada pela alta dos custos e dos juros não se desfizer, o mercado imobiliário brasileiro continuará em um estado de relativa estagnação. Famílias adiarão seus sonhos de ter um lar próprio, e investidores, buscando alternativas de rentabilidade, tendem a migrar para outros nichos de mercado que ofereçam retornos mais imediatos e com menor barreira de entrada, como o mercado de fundos imobiliários, embora este também enfrente seus próprios desafios regulatórios e de valorização.
A Busca por Soluções e o Futuro do Mercado Imobiliário Brasileiro
É inegável que o cenário atual para a compra de apartamentos no Brasil e outros tipos de imóveis apresenta desafios significativos. A combinação de juros altos, custos de construção elevados e uma percepção generalizada de preços inacessíveis tem levado a uma queda na intenção de compra.
Para os profissionais do setor, essa conjuntura exige uma adaptação e uma busca constante por novas estratégias. A análise de tendências do mercado imobiliário 2025 aponta para a importância de:
Foco em Imóveis Usados: Dada a preferência crescente, explorar o potencial do mercado de usados, com estratégias de precificação competitivas e ofertas customizadas, torna-se fundamental.
Novos Modelos de Negócio: A criatividade e a inovação em modelos de negócio, como parcerias público-privadas, incentivos fiscais regionais e a exploração de nichos de mercado pouco explorados, podem abrir novas avenidas.
Otimização de Custos na Construção: Para o segmento de novos, a busca por tecnologias construtivas mais eficientes e a negociação estratégica com fornecedores são cruciais para mitigar o impacto do INCC.
Educação Financeira e Acessibilidade: Ajudar os consumidores a entenderem melhor as opções de financiamento e a se prepararem financeiramente para a aquisição de um imóvel pode reacender a confiança.
Análise de Dados e Inteligência de Mercado: Aprofundar a análise dos dados, como os apresentados pela FipeZap, e utilizar inteligência artificial para prever movimentos de mercado e identificar oportunidades se torna um diferencial competitivo.
O mercado imobiliário brasileiro é resiliente e sempre encontra caminhos para se reinventar. O momento atual é um convite à reflexão e à ação estratégica. Entender as profundas razões por trás da queda na intenção de compra de imóveis é o primeiro passo para construir um futuro mais acessível e próspero para o setor.
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